Клуб «Недвижимость в Украине»
Вводный доклад к круглому столу:
Техническая часть, архитектура и принципы работы МЛС в США. Необходимые изменения при внедрении на рынок Украины и (в теории) СНГ.
Автор: Тимур Роговец, администрация портала ВУкраине.
В ходе данного доклада я бы хотел пролить немного света на техническую часть организации МЛС, предложить своё видение реализации МЛС в Украине и поднять ряд наиболее важных вопросов к обсуждению.
Multiple Listing Service (МЛС) – набор услуг, позволяющих риэлторам решать следующие задачи:
-
Работать по единым правилам разделения комиссионных,
- Устанавливать сотрудничество с другими риэлторами,
- Получать достоверную информацию по стоимости предложений для облегчения оценки стоимости отдельно взятого объекта,
-
Использовать, как площадку для упорядоченного сбора и распространения информации.
MLS database – база данных (дальше – База), хранящая сведения об объектах.
Архитектура МЛС (США, Канада, Европа, Азия)
Большинство существующих в мире МЛС используют единый стандарт распространения данных по сети интернет: Real Estate Transaction Standard, или сокращенно RETS.
Упрощенно, взаимодействие выглядит так:
Программа — клиент по сети связывается с программой — сервером и осуществляет следующие запросы:
-
Поиск объектов
-
Получение детальной информации об определенном объекте
-
Добавление своего объекта
-
Изменение своих объектов
В рамках одной МЛС работает один «сервер» и множество «клиентов».
Существует ряд проблем с использованием RETS:
-
Недостаток хороших клиентских приложений
Каждая крупная МЛС, в итоге, разрабатывает собственные клиентские приложения. -
Недостаток хороших серверных приложений
-
Проблема обучения специалистов использованию клиентских приложений
Иными словами, готового к использованию решения, которое было бы достаточно просто «включить» и пользоваться, на сегодняшний день нет. Есть только стандарт передачи данных, но сама передача данных кладется «на плечи» отдельно взятых МЛС.
Эти недостатки являются существенной подопрекой к тому, чтобы стандарт «ушел» в прошлое и утратил свою актуальность.
До широкого распространения интернет-порталов, содержащих объявления о недвижимости, стандарт был действительно актуален, но уже сегодня эти базы теряют свою актуальность ввиду того, что на популярных порталах в десятки раз больше предложений и квалифицированных специалистов.
Это обусловлено тем, что портал является одновременно как многофункциональным «Сервером», так и удобным «Клиентским» приложением. Будучи коммерческими в своей основе, у порталов в распоряжении больше ресурсов, позволяющих технологически поддерживать развитие рынка, следовать современным тенденциям и, во многом, быть двигателями к такому развитию.
Видение реализации МЛС в Украине
Последовав за западными порталами, мы можем усовершенствовать основную часть ВУкраине и дополнить всеми необходимыми функциями для полноценной работы как в качестве «Сервера» или Базы МЛС, так и в качестве клиента.
Это позволит:
-
Добавлять объекты в МЛС и вносить изменения путем добавления и внесения изменений на ВУкраине.
-
Публиковать объект на ВУкраине и порталах-партнерах в момент публикации в МЛС (одним действием).
-
Использовать ВУкраине для поиска объектов в МЛС и получения информации об объектах.
Конечно же, обязательным условием будет авторизация пользователя МЛС и структурное отделение объектов в МЛС от общей массы объектов ВУкраине.
Вполне возможно, что для этого потребуется значительное улучшение интерфейсов ВУкраине, разработка мобильной версии, версии для портативных компьютеров, мощного сервера статистики и аналитики, прочих улучшений и усовершенствований.
Возникает ряд важных вопросов:
Вопрос 1:
Допускать ли в МЛС только Эксклюзивные объекты, либо допускать неэксклюзивные размещения?
Эксклюзивный объект: только разместивший риэлтор имеет право проводить операции с данным объектом в течении указанного временного периода. Обязательно подписание Эксклюзивного договора с продавцом.
Неэксклюзивный объект может быть размещен в МЛС несколько раз, разными риэлторами. Комиссию получает только риэлтор, через которого будет осуществлена продажа.
Очевидно, допуск листингов обоих типов в МЛС, даст брокеру покупателя возможность выбора брокера продавца при наличии одного и того же объекта от разных брокеров. Это породит здоровую конкуренцию между брокерами, представляющими в рамках МЛС один и тот же объект. В данном случае такая конкуренция будет являться хорошим стимулом к более качественной работе с объектом, размещению более актуальной и полной информации, более эффективным рекламным действиям и дипломатичным отношениям с брокерами покупателей. Всё это — безусловно положительные стороны допуска возможности представления одного объекта разными брокерами, но есть и отрицательные:
В ходе дискуссий были определены возможные проблемы, возникающие при допуске неэксклюзивных листингов в МЛС и их решения:
-
Проблема 1.1.
Тиражирование недобросовестными участниками МЛС листингов, без заключения договора с продавцом.
Решение:
Наличие ряда обязательных правил по размещению объекта в листинг, штрафные санкции при несоблюдении правил. -
Проблема 1.2.
«Засорение» МЛС множеством неэксклюзивных листингов, в том числе листингов по одному и тому же объекту.
Решение:
Грамотная технологическая реализация, при которой листинги по одному и тому же объекту будут «сгруппированы» и при поиске будут выдаваться в виде одного результата.
Также, четкое и понятное отделение эксклюзивных листингов и удобные инструменты перехода к поиску только по эксклюзивным листингам. -
Проблема 1.3.
Проблемы, связанные с отсутствием актуальной информации у разных брокеров продавца. Примеры проблем:
- Разная цена на один и тот же объект от разных брокеров,
- Несвоевременное «снятие» листинга из МЛС некоторыми из брокеров продавца.
Решение:
По правилам МЛС, брокер продавца обязан вносить в МЛС своевременную информацию обо всех изменениях. Система МЛС может «помочь» брокеру продавца путем отправления оповещений, когда информация об объекте изменяется другим брокером, работающим с этим же объектом.
Например, если один из брокеров, работающих с объектом, вносит изменение в листинговую стоимость объекта, другим брокерам будет предложено связаться с продавцом объекта, чтобы получить от продавца актуальную информацию о новой стоимости объекта.Брокеры, предоставляющие большое количество неактуальной информации, могут быть исключены из МЛС.
Вопрос 2:
Нужно ли ограничивать доступ к базе МЛС для людей, либо организаций, не являющихся её пользователями? Есть ли какие-либо причины для ввода ограничений?
В ходе дискуссий было определено, что причин для ввода ограничений нет, но обязательно должен быть зафиксирован ряд данных закрытого типа, доступных только участникам МЛС.
Вопрос 3:
Очень важный и обязательный атрибут базы МЛС — актуальность представленной в ней информации. Работая с МЛС, каждый пользователь должен быть абсолютно уверен в том, что:
- Найденный объект в данную секунду находится на рынке
- Стоимость объекта — не выше заявленной
- Условия раздела и выплаты комиссионных соответствуют заявленным в МЛС
- Информация, указанная об объекте соответствует действительности, включая фотографии и видео.
Вопросы:
3.1. Возможно ли это вообще на данный момент?
Выводы из дискуссии:
В полной мере невозможно, но по мере развития МЛС, эволюции рынка и риэлторской культуры, мы можем прийти к абсолютной актуальности и достоверности информации, содержащейся в МЛС.
На сегодняшний день, ясно одно: информация о листингах в МЛС будет по определению на порядок более актуальной и достоверной, т.к. В МЛС, в отличие от газет и порталов, участники несут ответственность за предоставленную ими информацию.
3.2. Готовы ли участники МЛС вносить в систему своевременную информацию?
Выводы из дискуссии:
Готовы, но есть ряд препятствующих факторов:
- отсутствие своевременной информации у брокера (продавец может просто не сообщить об изменениях);
- отсутствие постоянного доступа к серверу МЛС (в этом плане может очень помочь разработка приложений для мобильных устройств и СМС-сервисов.. К примеру, «снятие» объекта по СМС).
3.3. Что делать с объектами без фото и видео?
В ходе дискуссий было определено, что в МЛС следует допускать только объекты с фотографиями.
Вопрос 4:
Как быть с рынком посуточной аренды?
Как вариант, может быть создан календарь заполнения объекта, его актуальность, а также очевидная зависимость стоимости объекта в сутки (и возможно комиссионных) от периода аренды.
Выводы из дискуссии:
На данном этапе брокерам, предоставляющим посуточную аренду, предоставить только возможность внести в МЛС информацию о характере их объектов (город, наличие объектов разных типов и ценовых категорий). Иными словами, не вносить в МЛС сами объекты, а лишь вносить своеобразные описания своей «базы».
Вопрос 5:
Интерфейс ввода объектов в МЛС: Какие первостепенные улучшения необходимы на ВУкраине, чтобы облегчить процедуру ввода объектов в МЛС и обновления информации о них ?
Данный вопрос обсудить не удалось ввиду плотного графика конференции.
Вопрос 6:
Интерфейс поиска объектов по МЛС: какие функции необходимы, помимо:
- Возможности поиска только по объектам в МЛС
- Разделения на Эксклюзивные / Неэксклюзивные
- Возможности поиска по размеру комиссионных
- «Группировки» листингов по одному и тому же объекту
Данный вопрос обсудить не удалось ввиду плотного графика конференции.
Вопрос 7:
Штрафные санкции
Данный вопрос обсудить не удалось ввиду плотного графика конференции.
Очевидно, они будут необходимы, чтобы каждый участник МЛС понимал ответственность за предоставление другим участникам неактуальной информации, несвоевременное её обновление и нарушение условий по комиссионным.
Вопросы:
7.1. Насколько жесткие и какие мысли по структуре санкций?
Пример:
Неактуальная информация, несвоевременное обновление информации: предупреждение.
Нарушение условий по комиссионным: дисквалификация, либо возмещение ущерба пострадавшей стороне
Два предупреждения: дисквалификация на определенный период.
7.2. Кто, либо что будет выступать в роли контролирующего органа?
Процесс можно автоматизировать, но кто будет контролировать, разбирать спорные ситуации и выносить штрафные санкции?
7.3. Как насчет судебных исков? «Обиженные» недобросовестные риэлторы могут подать в суд на организацию, исключившую их из МЛС (в США и Канаде были громкие дела).
Вариант: «Выносить» штрафные санкции, но не дисквалифицировать, а ставить крупные отметки в профиле на определенный период, либо навсегда.
Таким образом, риэлтор по-прежнему имеет доступ в МЛС, но его объекты и репутация имеют соответствующие «пятна», сигнализирующие о том, что информация может быть не достоверной.
Вопрос 8:
Срок жизни объекта в МЛС:
Данный вопрос обсудить не удалось ввиду плотного графика конференции.
8.1. Предлагается устанавливать сроком действия договора между продавцом и риэлтором. Есть ли возражения и опасения?
8.2. Считаю, что объекты, не обновляемые риэлтором в течении определенного временного периода, должны автоматически «сниматься» с МЛС, а риэлтору — выносить предупреждение.
«Обновление» может происходить путем простого нажатия кнопки раз в опр. Период, но даже такое простое действие будет сигнализировать о том, что риэлтор занимается объектом, информация актуальна и объект по-прежнему на рынке.
Вопрос 9:
Важным преимуществом МЛС является актуальная информация для анализа рынка и оценки стоимости отдельно взятого объекта.
В идеале: каждый специалист, посетив объект и получив полную информацию, прямо со своего мобильного телефона может провести оценку объекта по успешным сделкам за последних 1/2/3/6/12 месяцев и вывести реальную рыночную стоимость с точностью +/- 5-10%.
9.1. Это возможно. Для этого достаточно, чтобы каждый риэлтор при совершении успешной сделки фиксировал реальную сумму продажи в МЛС. Всё остальное — дело техники 
Вопрос: готовы ли риэлторы предоставлять достоверную информацию?
Есть ли опасения, связанные с законодательством?
Что мы можем сделать, чтобы обойти эти опасения и вселить уверенность?
Выводы из дискуссии:
Мнения разделились. Многие брокеры не смогут предоставить достоверную информацию, либо смогут, но не по всем сделкам.
По мере развития рынка, совершенствования законодательства и рыночных процессов, рынок будет становиться более прозрачным и эта «мечта» станет реальностью.
Вопрос 10:
И самый главный вопрос: МЛС станет эффективна и «окупит» усилия, затраченные на её создание и наполнение только при масштабном распространении. «Масштабном» – на мой взгляд, как-минимум 100 агентств и 1000 специалистов.
Готовы ли мы к этому? Что мы можем сделать, чтобы способствовать масштабному распространению? Каковы шансы достичь результатов и получить настолько мощный рабочий инструмент?
Выводы из дискуссии:
Готовы!
Ряд членов клуба уже работают по принципам, схожим с МЛС в локальных масштабах, некоторые участники начинают такую работу уже сейчас.
Безусловно, все готовы популяризировать развитие системы среди своих коллег, ведь чем больше в системе участников — тем больше пользы система приносит каждому из участников!
Вопрос 11:
Какие ещё, на Ваш взгляд, важные аспекты не были учтены?
Данный вопрос обсудить не удалось ввиду плотного графика конференции.
Уверен, есть еще множество не рассмотренных моментов. Если Вы считаете, что не рассмотрен какой-либо концептуально важный вопрос, просим описать его в комментариях.
отредактировано 1 августа 2011 г., 9:55 пользователем Администрация ВУкраине
Комментарии (23) E-Mail Alerts RSS подписка на комментарии к сообщению
отредактирован 22 октября 2010 г., 14:28 пользователем Назар Беттер
Замечательный доклад, представляющий собой одно из лучших исследований на тему практического внедрения МЛС в Украине. Требуется время, чтобы вникнуть в проблематику.
Пока хочу отметить, что концентрация на отдельных проблемах может привести к каледоскопичности восприятия и последующему параличу анализа. Поэтому, нужно намечать простейшие задачи и переходить к действиям. А практика подскажет, что некоторые проблемы имеют простое решение, а некоторые вообще не являются существенными.
Итак, с чего начать.
1. Где? Очевидно, что базу МЛС лучше размещать в общей базе объектов (с соответствующей отметкой "МЛС" и возможностью сортировки "Показать только МЛС"). Создание какого-то отдельного ресурса или отдельной базы приведет к нежелательному "линейному" маркетинговому расширению, рассеиванию "трафика" и ресурсов.
2. Кто? Очевидно, что стать участником МЛС может только агент, действующий под собственными именем и фамилией (и, возможно, фотоснимком). Для того, чтобы стать участником МЛС, он должен ознакомиться с правилами (Декларация принципов или более детализированный регламент), принять их и выбрать "Стать участником МЛС". После этого, он может получить в личном профиле специальную отметку "МЛС", а его объекты перейдут в базу МЛС и получат отметку "МЛС" с возможностью сортировки по этому признаку. Впоследствии можно требовать, чтобы агент выслал в администрацию МЛС копию паспорта и документа о государственной регистрации.
3. Как? Существует три вида взимания комиссионных: с продавца, с покупателя, двустороннее. Поэтому, если правилами МЛС не будет определен конкретный вид, можно предусмотреть соответствующие опции. Если агент хочет распределять свои комиссионные со своего продавца, то он отмечает свои объекты отметкой "Выплачиваю комиссионные". Если агент работает по двусторонней модели и предлагает брокеру покупателя самому взимать свои комиссионные со своего покупателя, тогда он ставит отметку "Комиссионные включены". Если агент хочет, чтобы ему платил брокер покупателя, тогда он ставит отметку "Хочу комиссионные" (хотя непонятно, зачем вообще такие агенты в МЛС). Опцию выбора модели распределения комиссионных можно поставить в профиль агента. Хотя, в конечном итоге, двусторонняя модель вытеснит все остальные.
Остальные проблемы можно решать по мере их возникновения.
отредактирован 22 октября 2010 г., 18:49 пользователем Олег Сикорский
"Если агент работает по двусторонней модели и предлагает брокеру покупателя самому взимать свои комиссионные со своего покупателя, тогда он ставит отметку "Комиссионные включены"."
Это как, all inclusive? Олег, думаю надо поточнее, потом не оберемся ))
Если агент хочет, чтобы ему платил брокер покупателя, тогда он ставит отметку "Хочу комиссионные" (хотя непонятно, зачем вообще такие агенты в МЛС).
)) А такие клоуны через три четвертый
Коллеги...
Созданием МЛС, его правила и основные принципы работы уже давным-давно были неоднократно инициированы и разработаны на базе Союза Специалистов по Недвижимости г. Киева.
Но, к сожалению, ни то что на уровне одного города в целом, но даже и внутри самой организации, несмотря на неоднократные попытки внедрения и призывы пользоваться (но по правилам) не прижилось.
И все разработки, ресурсы и инициативы энтузиастов-разработчиков канули в лету, несмотря на проделанный огромный труд...
И что ж теперь? Дальше "хлюпать носом"?
Деловая притча от Тадао Ямагучи :
Однажды ученик спросил:
— Учитель, у меня часто бывает, что я принимаю какое-то важное решение, а потом оказывается, если бы я подождал ещё, то получил новую информацию, и решение моё было бы более верным.
— Ты так сильно стремишься к идеальному решению? — удивился Учитель.
— Наверное… Мне очень хочется, чтобы моё решение было максимально верным!
— Любое решение когда-то покажется великолепным, а когда-то — очень плохим. Ты только дождись момента, — улыбнулся Учитель.
:))
То есть не нужно ничего делать, потому что у других не получилось?
Технически-то получилось, организационно тоже, а вот нежелание это использовать и консерватизм самих риэлторов, предпочитающих работать по принципу "а всё-равно "Авизо" лучше сказались !
На мой,не очень компетентный, взгляд ответ на этот вопрос- внизу данного обсуждения: http://vukraine.com.ua/blogs/agentstva_i_rieltori/654-vstrecha-uchastnikov-professionalnogo-soobshchestva-rieltorov
отредактирован 23 октября 2010 г., 1:08 пользователем Севастюк Юрий
И "хлюпать носом" тоже не стоит, а просто, не "изобретая велосипед" и не ломая перья перенять опыт, пусть и не достигший желаемого результата у прошедших этот путь коллег, заодно и прояснив основные моменты, "а почему не заработало" на рынке недвижимости как Киева, так и Украины в целом столь необходимый и важный профессиональный инструмент как МЛС.
А конкретнее - почему, на Ваш взгляд, "не заработало"?
P.S.
Одно дело, когда "революция" насаждается "верхами", и совсем другое - когда "низы" не хотят по-старому по причине слабой результативности в изменившихся условиях...
Очень хороший и качественный доклад. Не сомневаюсь, что руководители ресурса справятся со всеми техническими вопросами. Тем более, что появление такой системы выведет ресурс на первое место по популярности.
Теперь по обсуждаемым вопросам. Какие объекты допускать к публикации возможно все. Обязательно подробное описание и фотографии говорящие о качестве объекта и соответствии с описанием. Местонахождение возможно по ориентирам. Видео по желанию.
Просматривать объекты должны иметь возможность все, а вот размещать только участники системы. Для этого надо составить договор в электронном виде как регистрация агент указывает статус, работает сам или в агентстве. В договоре должна быть указана степень ответственности за некачественную и недостоверную информацию в виде удаления из МЛС. Профиль каждого участника должен быть обязательно с личной фотографией. Кто хочет работать и зарабатывать пусть регистрируется и начинает заполнять свою базу в общую систему. Направление объектов Украина, иностранная недвижимость, инвестиционные проекты.
Для покупателей должен быть доступен общий просмотр как ознакомление. Для выбора обязательна регистрация как клиента где предоставляется договор в электронном виде о размере обязательной оплаты услуг агента. Согласен платить, пожалуйста, регистрируйся и связывайся с агентом. Для клиентов личное фото не обязательно только короткая информация о себе.
У всех участников должен быть в личном профиле соответствующий значок участник МЛС в Украине.
Актуальность. Предложение по умолчанию актуально месяц, а потом требуется уточнение и обновление предложения.
Актуальность представленной информации. Каждый участник несет ответственность, что этот объект продается по заявленной цене и соответствует описанию. В конце концов, это репутация ресурса и всех нас. Недобросовестных и лживых лишать права размещать объекты в системе.
Интерфейс ввода. Возможность размещения несколько фотографий хорошего разрешения. Подробное описание возможно с использованием специальных значков.
Интерфейс поиска. Возможно, с указанием регионов и стран где будут находиться объекты и участники МЛС. Например, участник в Киеве, а объекты Украина, Россия, Кипр. Соответственно указание нахождения участника с определением его объектов, где находятся можно просто в виде списка регионов или стран.
Штрафные санкции. Как определять? Можно использовать функцию закрытого номера продавца. Участник при подаче указывает номер продавца, который не печатается и доступен только для руководителя ресурса и автора объявления. При поступлении каких-то жалоб о несоответствии можно набрать номер и узнать, на сколько информация верна. В функции закрытый номер можно также вносить информацию, о застройщиках с кем заключены договора по продаже. Также набирается номер и узнается, имеет право агент размещать информацию об объектах фирмы или нет.
Объекты, не обновляемые более месяца делать неактивными, более двух удалять автоматом. О чем сообщать по электронке сообщением.
В плане описания объекта информация должна быть достоверной. Остальное не публикуется просто защита прав продавца.
Также должен быть вариант для продавца. Если кто захочет продать свою недвижимость через МЛС. Можно поместить информацию для продавца с описанием процедуры выставления объекта. Услуга платная в нее входит это, и то вы платите за вот это, наше сотрудничество с вами начинается с заключения договора, согласны тогда регистрируйтесь. Форма регистрации в электронном виде договор. После чего клиент обращается к агенту, работающему в МЛС по его региону, району, городу.
Это как, all inclusive? Олег, думаю надо поточнее, потом не оберемся ))
Конечно, Вы правы, Назар. "Комиссионные включены" - это я для примера написал. Возможны другие варианты: "Двусторонняя оплата", "Профессиональный гонорар" и т.п., но они тоже неоднозначные. А может лучше какие-то специальные обозначения: "Гонорар+", "Гонорар-", "Гонорар=". В общем, вопрос актуальный, нужно подумать. Может администрация vukraine что-нибудь предложит...
Созданием МЛС, его правила и основные принципы работы уже давным-давно были неоднократно инициированы и разработаны на базе Союза Специалистов по Недвижимости г. Киева. Но, к сожалению, ни то что на уровне одного города в целом, но даже и внутри самой организации, несмотря на неоднократные попытки внедрения и призывы пользоваться (но по правилам) не прижилось.
Очень приятно, что даже такой вопрос "на засыпку" не застал наших авангардных риэлторов врасплох. Получилась очень качественная дискуссия. Решающее значение имеет конкретный механизм, правила и нюансы МЛС: распределение комиссионных, эксклюзивные договоры и листинги и т.д. Если киевская МЛС не работает, зачем же перенимать опыт?
Юрий Севастюк взглянул в самый корень проблемы. Если отсутствует фундамент - двусторонняя оплата услуг - шансы МСЛ невелики. Никто не сможет противостоять собственной жадности.
Алексей Дяченко проявил риэлторскую решимость и рассудительность. Дорога в тысячу ли начинается с первого шага.
И от себя добавлю: даже если нам суждено пройти тысячу ли с товарищами, которых мы обрели в нашем профессиональном сообществе, путь может оказаться не хуже самой цели.
отредактирован 24 октября 2010 г., 8:57 пользователем Олег Сикорский
Теперь по обсуждаемым вопросам.
1. Какие объекты допускать к публикации...
2. Актуальность...
3. Штрафные санкции...
4. Если кто захочет продать свою недвижимость через МЛС... клиент обращается к агенту, работающему в МЛС по его региону, району, городу.
Очень хорошие предложения, Андрей
1. Я тоже думаю, что участник МЛС должен иметь Ф.И.О. и фотографию. И описания объектов должны быть качественные. Листинг тоже должен быть открытым для покупателей. Но думаю, что не нужно напрягать потенциальных покупателей регистрацией, ведь достоверность их регистрационных данных все равно не проверишь. Это уже при подписании агентского договора можно их "фильтровать".
2. Что касается актуальности информации, то за нее должен отвечать брокер, подающий свой листинг в систему. Вряд ли нужно всех контролировать. Кто хочет продавать - будет давать актуальную базу.
3. Самая страшная штрафная санкция должна заключаться в исключении из МЛС и изгнании из риэлторского сообщества. Наше риэлторское товарищество должно строиться на принципах доверия и взаимопомощи. Накладки или ошибки могут случиться у каждого, но отсеивать нужно только реальных подлецов, которые думают исключительно о себе. Мне представляется, что в случае нарушения, потерпевший должен подать в МЛС письменное заявление с описанием своих претензий. А окончательное решение можно принимать на заседании Клуба (вряд ли стоит создавать специальные "судилища", "арбитражи" и т.п.).
4. А вот когда всем станет ясно, что для продажи недвижимости на организованном рынке нужно заключать договор с профессиональным брокером, тогда и начнется самое интересное!!!
отредактирован 24 октября 2010 г., 9:51 пользователем Олег Сикорский
Тимур, Ваш доклад достоин премии. До сих пор по сходным вопросам ничего подобного мне не встречалось. И что самое замечательное - он не нуждается в дополнительном переводе
.
1) У меня возникают вопросы по п. 10.
Допустим, система создана... Как проект коммерческий она будет стремиться к расширению. У такой системы две основные целевые аудитории (ЦА): 1 - АН и риелторы, 2 - обычные пользователи, клиенты (действующие самостоятельно). До сих пор обсуждались вопросы, связанные с внутренними правилами системы (фильтры, штрафы, доступ и т.д.). Наверняка возникнут вопросы от ЦА при взгляде на систему "извне":
- В чем уникальные преимущества данной системы перед привычными БД, порталами, другими МЛС? Чем может система прельстить обе ЦА? (Относительно привлечения 2-й ЦА - если клиент спроса увидит экономию по комиссии, это, безусловно, обеспечит приток покупателей/арендаторов в систему).
Относительно изменения порядка работы АН и риелторов - обеспечить приток новых пользователей-профессионалов в систему совсем не просто. Если новая МЛС будет включать в себя 100 агентств, она, возможно и окупится по коммерческой части, но погоду на рынке не изменит. Существует риск превращения просто в еще один, альтернативный источник информации для поиска и анализа, в еще одну рекламную площадь... Мне думается, что эффективным инструментом привлечения профессионалов могла бы стать услуга параллельного размещения объявления не только на сайтах-партнерах, но и на других ведущих рекламных площадках, включая и печатные издания (с предоставлением специалисту возможности выбора этих рекламных площадок: это сэкономило бы самый дефицитный ресурс в работе риелтора -время.
2) Кто-нибудь пытался анализировать причины неудач в существовавших и существующих МЛС?
отредактирован 24 октября 2010 г., 16:24 пользователем Юлия Еремеева
Юлия преимущество данной системы, которую пытаются создать это качество самой системы, предложений и реализации. Причины неудач, на мой взгляд, это наличие большого количества ненужной информации для клиентов и самих участников системы, а также непонятные и ненужные рассылки которые только засоряют почту. На таком фоне основная информация теряется. Система, которая, будет создана, будет отличаться, прежде всего, высоким качеством предложений и обслуживанием. Клиент, выбравший объект получит полную информацию, сколько и за что должен платить. На сегодня очень актуальный вопрос, который надо разъяснять покупателю и продавцу. Создание подобной качественной площадки уже давно назрел. Как для повышения качества обслуживания, так и для повышения рейтинга нашей профессии. Уверен клиенты по достоинству оценят новую площадку по предложениям недвижимости.
Спасибо, Андрей.
Хотелось бы услышать и более конкретные ответы, если это возможно на данном этапе :-)).
отредактирован 25 октября 2010 г., 16:22 пользователем Юлия Еремеева
Благодарю всех участников дискуссии за конструктивные предложения и диалог! Все предложения и аргументы очень важны и будут изучены в следующей фазе проекта, когда будет составляться свод правил и техническое задание на реализацию.
Юлия, благодарю Вас за оценку доклада 
Вы подняли важные вопросы. Тут - целый ряд мыслей, важным "подспорьем" системы является поддержка портала, мы уж постараемся дать мощный стартовый "толчок". Если в двух словах о преимуществах:
Основным преимуществом для участников системы (АН и риэлторы) должна стать экономическая эффективность, комбинация факторов:
а) Рост количества сделок;
б) Экономия времени и трудозатрат;
в) Упрощение документооборота;
г) Минимизация рисков;
д) Расширение партнерской и клиентской базы.
Задача создателей системы - обеспечить это и убедить потенциального участника в эффективности системы.
По поводу параллельного размещения - дело действительно важное и мы уже какое-то время работаем в этом направлении.
Для обычных пользователей, отличительным преимуществом от объявлений портала будет достоверность и актуальность представленной информации.
Если сравнивать с другими системами и порталами, преимуществами будут также качество и удобство поиска информации, количество стоящих предложений и другие преимущества, которыми портал ВУкраине обладает, либо в скором времени будет обладать 
Согласен с Андреем, очень важное значение имеет именно реализация. Сама по себе идея никакой ценности не несёт, весь фокус - в том, как ее реализовать.
отредактирован 25 октября 2010 г., 19:11 пользователем Администрация ВУкраине
- В чем уникальные преимущества данной системы перед привычными БД, порталами, другими МЛС?
Преимущество в эффективности самой системы, а именно отсутствия лишней информации и присутствие важной.
Чем может система прельстить обе ЦА?
Качеством исполнения и представленных предложений.
Если новая МЛС будет включать в себя 100 агентств, она, возможно и окупится по коммерческой части, но погоду на рынке не изменит.
Сначала не изменит всему свое время. ( Москва не сразу строилась).
Существует риск превращения просто в еще один, альтернативный источник информации для поиска и анализа, в еще одну рекламную площадь.
Риск будет концентрироваться на взаимодействии участников и реализаторов проекта.
Мне думается, что эффективным инструментом привлечения профессионалов могла бы стать услуга параллельного размещения объявления не только на сайтах-партнерах, но и на других ведущих рекламных площадках, включая и печатные издания
Это действительно эффективный метод только на некоторых ресурсах такая услуга платная, что касается печатной версии в издании. Такой вопрос должен быть обсуждаем насколько это нужно сейчас.
Кто-нибудь пытался анализировать причины неудач существовавших и существующих МЛС?
Самая большая неудача это отсутствие единства в системе среди участников. Надеюсь все, кто пожелает участвовать, будут заодно идти к одной цели.
Хотелось бы услышать и более конкретные ответы, если это возможно на данном этапе :-)).
Юлия, а что тут обосновывать. МЛС предназначена прежде всего для профессионалов. В США все прекрасно работает, и с операционной точки зрения, и со всех остальных (подробнее "Как построить МЛС" и "Multiple Listing Service"). Можно ли сделать это у нас? Так это извечный вопрос. Кто-то может, кто-то нет.
Обоснования излишни, а обсуждение, на мой взгляд, не будет лишним. Пытаюсь обсуждать тему и надеюсь, что это помогает, а не мешает решению вопроса (с учетом того, что обсуждение будет прочитано будущими пользователями МЛС :-D ).
отредактирован 29 октября 2010 г., 17:23 пользователем Юлия Еремеева
Тимур, как всегда, попал в самую суть. МЛС-это как революция, о которой так долго говорили большевики. то, что необходимо-понимают все. В связи с этим пару замечаний.
1.МЛС на то и МЛС, что допуск в нее является целью любого уважающего себя риэлтора. Недопуск, наоборот, равносилен запрету на профессию. Как этого достичь? Основное, это отсутствие "мусорной" базы вариантов, тех, которые ушлые коллеги добывают из "Безагентств" или любого открытого источника. Условие подписанного эксклюзива должно быть безусловным.
2."Двойная" оплата-вопрос, конечно, скользкий. Жадность, она знаете,заразна. И этот тот камень преткновения, который может "разрушить благое дело". Здесь и фактор влияния на общественное мнение, потому как редко кто готов подписывать эксклюзив на условиях 5%, торгуются почти всегда (Я, правда, отбиваюсь.) Но если агент, подписавший договор на 3%, не захочет делиться-он прав, за что работать. Я думаю, что именно формирование общественного мнения под девизом :Услугу оплачивает ее заказчик!" приведет ,в последствии, к отмене "двойной оплаты"
3. Штрафные санкции. Олег писал:
" Самая страшная штрафная санкция должна заключаться в исключении из МЛС и изгнании из риэлторского сообщества. Наше риэлторское товарищество должно строиться на принципах доверия и взаимопомощи. Накладки или ошибки могут случиться у каждого, но отсеивать нужно только реальных подлецов, которые думают исключительно о себе. Мне представляется, что в случае нарушения, потерпевший должен подать в МЛС письменное заявление с описанием своих претензий. А окончательное решение можно принимать на заседании Клуба (вряд ли стоит создавать специальные "судилища", "арбитражи" и т.п.)."
Последнее без комментариев. Только исключение из базы с обязательным информированием на общедоступных страницах будет страшным сном "реальных подлецов" и откровенных жлобов. А "судилища"-уж нет, комсомольские собрания проходили.
4. Единая база договоров. Каждый, кто принимает условия нашего соглашения, распечатывает договор, например, с эмблемой МЛС, что, кстати, сделает дополнительную рекомендацию при заключении экс.договора для клиента.
В связи с этим пару замечаний.
1... Условие подписанного эксклюзива должно быть безусловным.
2. "Двойная" оплата-вопрос, конечно, скользкий.
Елена Маленкова, вопросы эксклюзивного договора и двусторонней оплаты очень серьезные. Если убрать эти две "лишние" детали, может не заработать весь механизм. Не спешите, почитайте мои блоги.
Уважаемая Елена,
Благодарю Вас за мнения по важным вопросам! Несколько раз перечитывал.
Очень хорошее предложение под №4! Ведь действительно, когда 80-90% предложений системы работают по стандартизированным договорам, всем будет проще, это — экономия времени на изучении специфики каждого отдельно взятого договора. Благо, у нас есть все необходимые составляющие для создания универсальных стандартизированных договоров.
Фирменные бланки МЛС - опять же, супер-предложение. 
Для клиента может быть важным стимулом к подписанию эксклюзива.
По скользким вопросам допущения / недопущения эксклюзивов и гибких схем по комиссиям — глядя сквозь призму времени, я всё больше убеждаюсь в том, что поначалу нам не стоит ставить жёстких рамок, чтобы не исключить полезные для участников МЛС предложения. Время всё расставит на свои места. Если будут превалировать эксклюзивы — неэксклюзивные предложения рано или поздно перестанут быть востребованными среди участников МЛС и уйдут в тень сами собой.
От "Мусорной" базы мы себя убережем другими способами. Те же штрафные санкции, региональный контроль, продуманные алгоритмы навигации.
Я думаю, что Тимур здесь собрал неплохую команду профессионалов, которая готова включиться в создание Мультилистинга. Я имею ввиду и нас, участников форума в том числе.
Еще одно предложение: мы все находимся в разных округах (в смысле, регионах), поэтому надо создать некий универсальный "движок" для использования региональной базы.
С уважением, Елена.
"Разработчики ВУкраине к этому готовы
"
"Система МЛС может «помочь» брокеру продавца путем отправления оповещений, когда информация об объекте изменяется другим брокером, работающим с этим же объектом."
Т.е., другой брокер и портал будут делать работу за ленивого )) тем не мене не плохо, по крайней мере выигрывает достоверность Базы.
"Очень важный и обязательный атрибут базы МЛС — актуальность представленной в ней информации. ", "Возможно ли это вообще на данный момент?"
И все-таки возможно в полной мере, только надо подойти к вопросу ответственно. Только строгая дисциплина и самодисциплина помогут не превратить благое дело в каку. Ищущий причину, всегда ее найдет.
"Готовы ли участники МЛС вносить в систему своевременную информацию? Готовы, но- отсутствие своевременной информации у брокера (продавец может просто не сообщить об изменениях);"
Тут вопрос времени, допустимо день-два. Опять же разговоры о раздражительных клиентах, это отговорки. Если кто-либо проявил интерес к объекту в Базе, очень легко можно уточнить все вопросы, совершив один звонок на один из многочисленных )) мобильных телефонов.
"Интерфейс ввода объектов в МЛС", "Интерфейс поиска объектов по МЛС:"
Очень важные вопросы, в решении этих вопросов спешка не к чему, необходимо создать тему и спокойно выслушать предложения.
"Кто, либо что будет выступать в роли контролирующего органа?"
Вариант- Создать возможность отзыва на достоверность, и исходя из совокупности(количества отрицательных) отзывов принимать решение.
"Вопрос 7:Штрафные санкции
ставить крупные отметки в профиле на определенный период, либо навсегда."
Предложение- при первом проколе бан (отметка в профиле) на месяц, при повторном навсегда с возможностью дальнейшего исключения из Базы.
"8.1. и 8.2"
Простое и эфективное решение
Уважаемы коллеги, проявите активность, не оставайтесь за бортом истории!